2021. január elseje óta hatályos az új szabályozási környezet, ami a földeken álló osztatlan közös tulajdon megszüntetési eljárásának egyszerűsítése révén a versenyképesség növelésének évtizedek óta fennálló akadályát hárítja el.
Az osztatlan közös tulajdoni szerkezet jelentős adminisztratív terhet ró az érintettekre, akadályozta a versenyképes méretű gazdaságok kialakulását, bizonytalanná tette a fejlesztéseket, ésa fejlesztési források bevonását is nehezítette. A magyar agrárgazdaság további fejlődéséhez elengedhetetlen ezen sok esetben átláthatatlan tulajdonviszonyokkal rendelkező területek helyzetének mihamarabbi rendezése, az eddig nem vagy nehezen hasznosítható földek mezőgazdasági célú használatának elősegítése.
Az osztatlan közös tulajdonban álló területek számossága jelzi az elterjedtségét: a közel 1 millió 60 ezer darab földrészlet, mely osztatlan közös tulajdonban van, közel 2,5 millió hektár nagyságú, melyen összesen 3,5 millió tulajdonos osztozik.
Ezek a számok is mutatják, hogy a kérdéskör a társadalom nagyobb szeletét érinti, mint amennyien az agráriumban tevékenykednek. Kevés olyan személy van, akinek a családjában ne lenne osztatlan közös tulajdonú földterület. Ehhez az is hozzájárul, hogy Magyarországon az öröklési rendszer történelmi hagyományokon nyugszik. A területek osztódása az öröklési szabályok eredménye, mivel több örökös esetén (például több testvér) az örököstársak közös tulajdonként szerzik meg a termőföldeket, mely végső soron a birtokszerkezet folyamatos elaprózódását eredményezi. Azon eseteket leszámítva, amikor kifejezetten a tulajdonjogot megszerző személyek együttes elhatározásán alapul a közös tulajdon kialakítása (pl. házastársak közös tulajdonszerzése), az osztatlan közös tulajdon esetében lényegében egy kényszerközösségről beszélhetünk.
Általános jellemző, hogy a tulajdoni hányadát minden tulajdonostárs ismeri, azonban a földrészlet méretére és konkrét helyére vonatkozóan sok esetben nem rendelkeznek információval.
A fennálló nehézségek eloszlatása érdekében az új szabályozás számos előírással segíti az osztatlan közös földtulajdon felszámolásának gyorsítását.
A NAK 2023 augusztusban megjelent kiadványával átfogó tájékoztatást nyújt a választható eljárásokról, illetve teendőkről külön fejezetet szentelve a leggyakrabban felmerülő kérdéseknek.
Az osztatlan közös megszüntetésére három mód is kínálkozik:
- Az ingatlan megosztása.
- Bekebelezési eljárás az ingatlan egyetlen tulajdonostárs tulajdonába vétele útján.
- Az ingatlan kisajátítása.
A tulajdonszerzéshez kapcsolódó különleges szabály az, hogy alapesetben a földművesnek nem minősülő belföldi természetes személy és tagállami állampolgár – néhány kivételtől eltekintve – csak akkor szerezheti meg a föld tulajdonjogát, ha a birtokában álló föld területnagysága a megszerezni kívánt föld területnagyságával együtt nem haladja meg az 1 hektárt. A tulajdonostársak közötti, az osztatlan közös tulajdonnak a Foktftv. szerinti megszüntetése keretében történő tulajdonszerzés esetében nincs szükség a földműves minőségre.
Mentesülnek továbbá a tulajdonszerzések a földszerzési maximum illetve a birtokmaximum szabályai alól. Ezen ügyleteket hatósági jóváhagyási eljárás keretein belül sem kell vizsgálni. A tulajdont szerzők mentesülnek továbbá az 5 éves más célú hasznosítási tilalom és a saját használatra vonatkozó kötelezettség alól.
További könnyítés, hogy a tulajdont szerzőnek – a Földforgalmi törvényben előírtakkal
szemben – nem kell nyilatkoznia a földhasználattal kapcsolatosan esetlegesen megállapított és fennálló díj vagy egyéb tartozásáról, illetve a szerzési korlátozások megkerülésével kötött ügyletekről. Annak érdekében, hogy a tulajdonszerzés könnyebb legyen a pályakezdő gazdálkodók számára is, rájuk nem vonatkozik a Földforgalmi törvényben foglalt előírás, miszerint a tulajdonszerzéstől számított 1 éven belül a föld helye szerinti településen állandó lakosként életvitelszerűen él, valamint mező-, erdőgazdasági, illetve kiegészítő tevékenységet folytat.
Osztatlan közös tulajdon megszüntetése öröklés esetén
2022. december 31. napja után elhunyt örökhagyók vonatkozásában, a kizárólagos tulajdonában álló ingatlanokra, valamint az osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanban fennálló tulajdoni hányadukra kell alkalmazni, ha az(oka)t a törvényes öröklés szabályai szerinti több örököstárs közösen örökli. A speciális öröklési szabályoknak a célja és indoka az, hogy az ingatlanon ne keletkezzen osztatlan közös tulajdon.
A szabályozás tehát kizárólag a törvényes öröklésre vonatkozik és kettéválik aszerint, hogy a hagyaték tárgya az örökhagyó kizárólagos tulajdonában álló ingatlan vagy már eleve egy osztatlan közös tulajdonban álló ingatlanban fennálló tulajdoni hányad.
Kizárólagos tulajdonú ingatlan öröklése
Ha az örökhagyó kizárólagos tulajdonában álló ingatlant a törvényes öröklés szabályai szerint több örökös közösen örökölné, akkor a hagyatéki eljárás során az örököstársak az ingatlan megosztásával is megakadályozhatják, hogy osztatlan közös tulajdon keletkezzen.
A Foktftv. 2. alcíme szerinti megosztáson túl még mit tehetnek az örököstársak, hogy nekeletkezzen osztatlan közös tulajdonú föld?
Az örököstársak választhatnak, hogy
- osztályos egyezséget kötnek,
- az ingatlant az öröklésben érdekelt más személyre (pl. hagyatéki hitelezőre) átruházzák úgy, hogy ezzel közös tulajdon nem keletkezik,
- az ingatlant egyben értékesítik, vagy
- az állam javára ingyenesen felajánlják.
Osztatlan közös tulajdonban lévő tulajdoni hányad öröklése
A termőföld öröklés másik esetköre, ha a hagyaték tárgya egy osztatlan közös tulajdonban álló ingatlanban fennálló tulajdoni hányad és a törvényes öröklés szabályai szerint több örököstárs közösen örökölné ezt a tulajdoni illetőséget, ilyenkor az örököstársak a következő lehetőségek közül választhatnak, annak érdekében, hogy elkerüljék a tulajdoni hányad tovább bontását:
- osztályos egyezség útján a hagyatékban meglévő egyes vagyonelemekről úgy rendelkeznek, hogy a földnek minősülő ingatlanban fennálló tulajdoni hányadot egy örökös szerzi meg,
- az ingatlanban fennálló tulajdoni hányadot az öröklésben érdekelt más személyre (pl. hagyatéki hitelezőre) átruházzák úgy, hogy ezzel a közös tulajdonból az örökhagyót illető tulajdoni hányadot nem aprózzák tovább
- az ingatlanban fennálló tulajdoni hányadot egyben értékesítik,
- az ingatlanban fennálló tulajdoni hányadot egyben ingyenesen felajánlják az állam javára.
Ha ezek közül egyikre sem kerül sor, akkor a tulajdoni hányadot a törvényes öröklés szabályai szerint megöröklik ugyan, de azt öt éven belül értékesíteniük kell vagy egyikük tulajdonába kell adni, vagy az állam javára ingyenesen fel kell ajánlaniuk, vagy az egész ingatlant érintően gondoskodni kell az osztatlan közös tulajdon megszüntetéséről. Ha ennek nem tesznek eleget, akkor az örökléssel érintett tulajdoni hányadok esetében kényszerértékesítésre kerül sor.
A teljes tájékoztató a gyakori kérdésekkel együtt elérhető ide kattintva.
